תביעה לפיצויים בגין ירידת ערך מקרקעין – בעקבות תכנית המייעדת מקרקעין להרחבת דרך
סעיף 197 לחוק התכנון והבניה, תשכ"ה – 1965, מקנה לבעלים של מקרקעין זכות לתבוע פיצויים מהוועדה המקומית לתכנון ובנייה בגין ירידת הערך של מקרקעיו כתוצאה מאישור תכנית.
המכשול בתביעת פיצויים בגין הרחבת דרך ראשית
אחת הסוגיות הנפוצות, העולות בתביעה כזו, היא הרחבת דרך ראשית, הנוגסת בחלק מהקרקע של הבעלים או אף מייעדת את כולה להרחבת הדרך. שיעור הפגיעה בשווי המקרקעין מוערך כתוצאה מאישור התכנית הפוגעת לעומת ערכם ערב אישור התכנית, ועל התובע להוכיח קשר סיבתי בין התכנית הפוגעת לבין ירידת הערך.
לכאורה, כאשר תכנית מתאר מקומית מייעדת את הקרקע הנמצאת בצידי דרך ראשית להרחבת הדרך, אזי זו פגיעה מהותית בזכויות הקניין של הבעלים, קל וחומר כאשר היא מייעדת את כל המקרקעין שבבעלותו להפקעה לצורך ההרחבה.
דא עקא, בתכניות מתאר ארציות ובתכניות מתאר מחוזיות, שקיבלו תוקף לפני שנים רבות, נקבע רוחב מרבי של הדרכים הראשיות, והוועדה המקומית לתכנון ובנייה נוהגת לדחות תביעות לפיצוי בגין הרחבת דרך, שנקבעה בתכנית מתאר מקומית, שקיבלה תוקף אחרי תכניות המתאר הארציות והמחוזיות.
הנימוק לדחיית התביעה הוא, כי הפגיעה במקרקעין לא אירעה עקב אישור תכנית המתאר המקומית אלא קודם לכן, והמועד לתבוע פיצוי בגין התוכניות הקודמות חלף בעבור 3 שנים מהמועד שבו הן קיבלו תוקף.
כיצד ניתן להתגבר על המכשול
ניתן לתקוף את עמדת הוועדה המקומית בארבע דרכים:
א. בתכניות המתאר הארציות ובתכניות המתאר המחוזיות נקבע רוחב מרבי של הדרכים הראשיות, אולם אין ודאות כלשהי, שיהיה צורך בכל אותו רוחב בעתיד הנראה לעין. לעומת זה, בתכנית מתאר מקומית נקבע הרוחב האמיתי שדרוש להרחבת הדרך, ויש ודאות, כי בטווח של מספר שנים יופקע חלק מהקרקע או כולה לשם ההרחבה.
ב. בתשריטים של תכניות המתאר הארציות ושל תכניות המתאר המחוזיות לא סומנה "רוזטה", שהיא עיגול המשורטט על גבי הדרך ובתוכו מצוין רוחב הדרך. לעומת זה, בתכנית מתאר מקומית משורטטת הרוזטה על גבי הדרך המיועדת להרחבה.
ג. כאשר מקרקעין מיועדים להרחבת דרך לא ניתן לקבל היתרי בנייה עליהם, ואולם, הוועדות המקומיות לתכנון ובנייה מאשרות היתרי בנייה בתוואי "הדרך המורחבת המרבית", שנקבעה בתכניות המתאר הארציות ובתכניות המתאר המחוזיות, ואינן מאשרות היתרי בנייה בתוואי "הדרך המורחבת המרבית", שנקבעה בתכניות המתאר המקומית.
ד. תכניות המתאר הארציות ותכניות המתאר המחוזיות אינן משפיעות על שווי השוק של מקרקעין הממוקמים בתוך תוואי "הדרך המורחבת המרבית", אולם תכנית מתאר מקומית משפיעה על שווי השוק של מקרקעין הממוקמים בתוך תוואי "הדרך המורחבת", והדבר מדבר בעדו.
כיצד מגישים תביעה לפיצויים לפי סעיף 197 לחוק התכנון והבניה
תביעה לפיצויים לפי סעיף 197 לחוק יש להגיש לוועדה המקומית לתכנון ובנייה, שבתחומה אושרה התכנית הפוגעת תוך שלוש שנים מהמועד שבו היא קיבלה תוקף. על החלטה של הוועדה המקומית לדחות את התביעה ניתן להגיש ערר לוועדת הערר המחוזית לתכנון ובניה שבתחומה פועלת הוועדה המקומית. כאשר הוועדה המקומית מאשרת פיצוי מופחת יש למנות שמאי מכריע, ועל החלטתו ניתן להגיש ערר לוועדת הערר המחוזית.
על החלטת ועדת הערר ניתן לערער לבית המשפט המחוזי בשבתו כבית משפט לעניינים מנהליים. הערעור הוא בשאלה משפטית בלבד, ויש מחלוקת רבה בסוגיה "מהי שאלה משפטית"?
במסגרת הדיון בפני השמאי המכריע ובמסגרת הליכי הערר ניתן לחקור את שמאיי המקרקעין, שנתנו חוות דעת לוועדה המקומית לתכנון ובנייה ולתובע הפיצויים, ולחקירה זו יש משמעות רבה לתוצאה ולפסיקת גובה הפיצויים.